“厦门试水农房抵押贷款 银行人士称门槛偏高”

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贾斯汀来自厦门

在国家推进现代农业快速发展的背景下，各地都有农村住房抵押贷款试点，但在实施上存在难点。

近日，厦门市政府办公厅转发《市金融办公室、市国土房地产局、市财政局关于厦门市农村住房担保融资试点工作总体方案》(以下简称方案)，确定提出厦门试点街道的村民今后申请融资时，可以使用自己的住房作为抵押物。

与其他试点地区不同，厦门的方案中提出，农村住房抵押贷款出现无法履行债务的情况，由政府出资金融机构抵押贷款按具体案例按本金最终损失的50%进行补偿。

《每日经济信息》记者在昨天( 10月10日)的采访中表示，目前厦门农村商业银行试点基地还没有正式开展这项业务。 业内人士表示，虽然政策已经出台，但由于农房抵押贷款条件苛刻，真正能够满足贷款条件的农户很少。

抵押贷款需要“两证”

据悉，厦门农房抵押贷款首批试点城镇街道选在集美灌口镇、海沧东孚镇、同安大同街、翔安马巷镇，今后将逐渐扩大试点范围。

农村住房贷款实行政策性优惠利率。 房屋的价值可以由抵押当事人协商明确，也可以通过判断明确。 住房贷款担保率由金融机构根据住房现实情况明确，大致不超过住房判断价值的70%。 也就是说，判断价格为100万元的不动产，最高可以申请70万元的贷款。

昨天《每日经济信息》记者致电正在试点的厦门农商行网站查询该业务的处理情况，相关人士表示，目前该业务还停留在政策层面，“申请抵押贷款的农房需要两张证书，但目前很多农民没有收到两张证书。”

该人士表示，另行办理农村住房贷款的村(居)应提供村(居民大会或村)居)民代表会议关于农村住房贷款相关事项的决议，由所在地承包金融机构对村集体经济组织进行整体授信。 “对申请这项业务的农民来说，要求还很严格，所以现在能满足条件的人很少。 ”

业内人士表示，推进农村住房贷款试点可以拓宽农民融资渠道，但仍面临土地、住房登记等难题。 对金融机构来说，宅基地的开采权在农民手中，房屋所有权也很明确，但目前很多农民没有收到“集体土地产权证”和“房屋全部权证”。 两证不齐全，银行无法进行比较有效的抵押登记。

农房难以判断，难以变卖

记者了解到，在此次方案下，厦门同时出台了《厦门市农村住房抵押融资管理暂行办法》(以下简称办法)，但对银行来说，风险控制仍是最关心的问题。

借款人不能按期偿还贷款的，金融机构面临放贷风险，集体性格土地抵押折价或者拍卖、出售抵押物实现抵押权的，抵押物受让方为所在村(居)集体经济组织或者其村)集体经济组织内) 由此看来，从土地性质上看，农房的更替只能在本村进行流转。

农房难以判断也是个难题。 农村房屋大多为村民建造自有房屋，没有经过相关部门统一的规划设计，难以准确估算房屋的建设价格，在处理抵押贷款时无法合理准确地评估抵押价格。 但是，农房的对外真实市场价值不高，流动的可能性很低。 对农信社来说，无论是通过司法途径还是打赢诉讼，都仍然难以实现债权。

金融机构为了规避风险，一般低估了农户的价值，有些试点地区农民抵押住房后只能获得2万~3万元的贷款。

但有趣的是，此次厦门市农房抵押法提出，政府“埋单”，分担一半风险。 根据办法，厦门市、区财政共同出资设立农村住房抵押融资风险补偿专项资金，用于试点金融机构分担补偿开展农村住房抵押融资业务的坏账损失。

这笔资金的用途是在发生农村住房抵押贷款不能履行债务的情况下，金融机构抵押贷款在具体情况下补偿本金最终损失的50%。 业内人士认为，对银行来说，这种补偿政策可以在一定程度上提高参与的积极性。

来源：澎湃商业网