“李宇嘉：房产中介和电商“掐架” 牺牲了谁的好处？”

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目前，双方已回归合作轨道，但房地产商积极布局上游EC平台，电商也布局下游代理服务，两者均考虑吞并对方，不考虑如何走向买家。 如果将来垄断了上下游，更担心难以保障购买者的权益。

□李宇嘉

京沪、杭、渝、深等地近期相继发生房地产中介集体围堵房地产EC平台事件，但均以电商妥协、降低经纪人端口费、取消无线终端和APP等重复收款告终。 出示的条件得到满足，房产中介马上收到，双方再次回到合作轨道。 看来，尽管马云所说的“互联网消灭之前流传的中介”的论断在商业零售行业很有名，但在房地产行业似乎没有效果。

房地产商之所以能存在，是因为房屋买卖双方在房屋识别新闻和法律风险评估方面的严重新闻不对称。 的固定性、多维度属性差异较大、产权完备性不明、交易流程繁杂、交易风险和价格较大，房屋买卖双方很少单独合作。 中介不仅可以提供房屋买卖的新闻咨询和客户的看房体验，还可以代理签订合同、登记备案、贷款服务和法律纠纷处理等服务，这大大减轻了新闻不对称，降低了交易风险和价格。

相对于物理中介，互联网EC平台最大的特点是降低新闻不对称。 例如，作为国内最大的移动搜索软件安居客，不仅可以搜索和浏览房间，还可以为购房人提供个性化定制、深度定位的服务。 拿起买家的手机，无论在哪里都能找到定制的房子及其所有房子的横向(同类比较)新闻和纵向)该房子过去一段时间的价格、看房、顾客的评价)的新闻，“找房”和“卖房” 这和以前流传的中介经营模式是不能相比的。

为此，房地产中介购买EC平台端口，将自身代理中介服务的广告和代理房源发布到统一的网络平台，利用聚集在网络平台上的大量客户和粘度，最大限度地扩大潜在的目标群体。 EC平台看到了之前流传的中介高信任的要害，不断提高端口资费。 截至2008年，搜房网一个端口的费用从每月60元上升到今年每月600元。

在楼市行情较好的情况下，EC平台给中介带来的增量佣金非常大，中介也大力扩张了实体店，最大限度地利用了EC平台带来的规模化客户，EC平台端口的费用上涨部分由此被稀释，两者 但是进入今年以来，主要城市的二手房成交量下跌了约50%，房地产市场的政策和前景非常不明朗。 买卖双方前景浓厚，中介佣金收入急剧下降，有实体的店铺租金价格问题突出。 这成为了中间人集体围剿EC平台的导火索。

另一个值得观察的原因是，近年来中介代理服务趋于“二手联动”，以代理开发商的新盘销售和二手房买卖为中介。 由于二手房的买卖存在巨大的店面价格，中介之间的竞争也非常激烈，一对一的谈判和代理商花费的时间和精力也非常大。 各大中介因此非常重视楼盘代理商这块新蛋糕。 新建代理商的核心是带客户到楼盘促进交易，与合同签订、登记备案、贷款服务等需要经纪人代理的下游部分无关，电子商务经营者也积极介入新盘代理服务。 另外，电子商务公司在新盘代理时最大限度地发挥其潜在目标群体集聚规模大的特点，开发商为了提高营销效果，倡导全民经纪人的营销理念，非常重视EC平台的代理。

由于一直与EC平台进行中介代理新盘销售，两者的冲突不可避免。 另外，电子商务业者还可以向用户提供优惠(例如退房券、1万到5万等)。 而且，电子商务经营者积极宣传全民经纪的理念，绕开以前流传的中介机构，直接与中介建立雇佣和被雇佣的关系，以前流传的中介机构不仅被排除在外，还明显存在着代理价格高、客户覆盖面窄的劣势。

本质上，在竞争中介空面前团结一致围堵电商，是电商大大填补了房屋买卖新闻不对称的鸿沟，侵蚀了以前流传的中介生存基础，并且在新的房屋代理服务这个新行业中形成了绝对的特征 如果冲突继续下去，最后的结果将是两败俱伤。 电子商务经营者因中介出借住宅资源而失去生存所需的端口费，中介者因无法聚集足够的顾客而失去佣金，从而抵消实体店面价格。 中介可以提供合同订立、变更名义、查封、法律纠纷处理等服务，但电子商务经营者不能提供； 同样，EC平台上附着着庞大的客户资源，与之前流传的中介等待访问而凝聚客户的模式无法相比。 两者都很明白只有回归合作才能双赢。 合作的关键是合理分配房屋买卖代理商整个链条的增值收益。 也就是说，顾客支付的佣金在上游新闻端的EC平台和下游服务端的中介之间该如何合理分配？

未来，电子商务必须加强新闻平台建设，提高中介的依赖度。 另一方面，通过建设分布在各主要城市的本地化网站，不断聚集有购房和租房诉求的顾客流量，向中介企业销售房源新闻访问口； 另一方面，基于移动互联网的同类住宅比较、中介挂牌服务、旅游者评价等传统中介代购服务模式无法获得的体验服务，形成了不同于中介现场体验的住宅销售增值服务。 同样，未来中介必须优化代理服务，增加附加值。 例如，住房售后服务、住房抵押贷款服务、住房养老、物业管理、社区服务等住房在售后服务链条上可能产生的新业务，将形成电商无法替代的核心竞争力。

目前，两者拔河之所以有所增加，是因为重视购买者，加强各自核心竞争力的培育，而不是为了获取顾客增值服务。 电商一味盯着按点击量收钱的“睡觉也赚钱”规则，无视这个规则，造成虚假房源泛滥，购房价格增加等损害购房者权益的现实。 中介并未考虑如何尽快转型为“通过精细服务获取顾客”的模式，而是在新闻不对称下吃差价、极力维持“房东”等超额收益，两败俱伤购房者。 目前，双方已回到合作轨道，但中介配置了上游EC平台，电子商务商也配置了下游代理服务。 两者都还在考虑吞噬对方，没有考虑如何向买家购买。 将来垄断上下游的情况下，更难以保障购买者的权益，这一点更令人担心。

(作者是深圳市房地产研究中心高级研究员)

来源：澎湃商业网