“房价下跌50% 银行能扛住吗”

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美国彼得森研究所近日表示，即使房价下跌50%，中国商业银行仍像21世纪前10年一样保持着相对常态化。

近年来，中国房地产受到世界经济研究机构的广泛关注。 特别是在我国各地房价下跌、房地产领域进入转型期后，为了探索我国银行放贷大幅增加、信用违约加剧、金融风险爆发的可能性，各国际机构正在密切跟踪我国房地产业。 在国际上担心和害怕中国房价大幅下跌，会带来经济金融风险的情况下，美国两大智库之一彼得森研究所为什么会得出这样的结论呢？

彼得森研究所的首要根据是提交了一份研究报告，得出即使房价下跌30%，也不会对银行领域的不良负债率产生多大影响。 交通报告显示，即使房价下跌40%至50%，不良负债率也只上升3.8个百分点至5.6个百分点。 第二个依据是目前中国商业银行的不良负债率为1%。 即使房价下跌50%，不良负债率也不过达到6.6%。

那么，如果房价真的下跌了50%，对中国银行领域的影响会有多大呢？ 银行领域的全面危机会爆发吗？ 要回答这个问题，需要使用数据进行具体的分解。

央行最新数据显示，3月底，房地产开发贷款余额为3.78万亿元。 房地产开发贷款余额为1.12万亿美元。 个人购房贷款余额为10.29万亿元。 保障性住房开发贷款余额7783亿元。 4个项目合计，截至目前的房地产贷款总额为15.97万亿。 截至3月底，人民币各项贷款余额74.91万亿元，房地产贷款占21.3%。 也就是说，理论上，如果房地产贷款“全灭”，只影响银行所有贷款资产的两成。

如果仔细拆除不动产贷款的结构，其影响应该有限。 15.97万亿元的房地产贷款中，个人购房贷款余额为10.29万亿元，占房地产贷款总额的64.4%，占各项贷款总额的13.7%。 这些贷款首套房的首付比例为30%，第二套以上住房的首付比例为60%。 也就是说，如果房价下跌30%以上，就会开始侵蚀套房贷款的本金；如果房价下跌60%，就会侵蚀第二套以上的房贷本金。 作为第一套住宅的自住型住宅对房价的上涨不太敏感。 也就是说，购房者从购房之日起还贷款并未考虑房价的上涨。 也就是说，房价的上涨不影响住户归还贷款。

第二套以上购房属于改善型、投资投机性，对价格下跌波动极为敏感，如果价格跌破首付比例，银行贷款本息将面临风险。 但是，第二套以上住房的最低首付比例为60%，如果跌破60%，银行贷款的本金将受到威胁。 也就是说，房价下跌50%，对个人购房的10.29万亿元贷款的影响没有想象中那么大。 这和美国大不相同。 美国次贷危机爆发的原因之一是多套房贷首付为零。 在这种情况下，只要房价上涨才能保证银行贷款的安全如果房价下跌，贷款风险很快就会暴露出来。

诚然，如果房价下跌50%，对3.78万亿的房地产开发贷款和1.12万亿的房地产开发贷款共计4.9万亿元的贷款，将带来巨大的风险。 但这两笔贷款占所有人民币贷款余额74.91万亿元的比例只有6.5%，即使全部形成不良债权，不良负债率也只增长6.5%。 60%为不良债权，即3兆时，增加不良率为3.9%。 这样看来，交行和彼得森研究所的研究结论是可靠的。

其实，房价大幅下跌对银行贷款的最大威胁是不在统计范围内的房地产数据，即利用住房贷款，即房地产、房地产、房地产作为抵押品的贷款。 这包括公司贷款和地方融资平台贷款两大部分。 最大的威胁是17.8万亿元的地方融资平台融资。 这部分贷款大多利用土地抵押。 目前，房价下跌效应已经蔓延到土地市场，近期“地王”消失就是例证。 房价暴跌将导致地价大幅下降，地方政府土地出让金大幅减少，最终17.8万亿元中13万亿元的银行贷款受到威胁。 对此，政府和商业银行不应高度警惕。

综上所述，我国房地产贷款中个人住房贷款占64.4%，个人住房贷款首付比例高、贷款比例低，决定了房价下跌对银行贷款质量的影响有限。 因为不应该害怕房价的下跌。 各地房价如果能完全回归合理性，就能促进中国经济结构的调整转型，消除经济金融运行中的泡沫风险，从根本上对中国经济和民生都有利。

来源：澎湃商业网