“破解房地产困局从摆脱土地财政开始”

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长达十年的房地产调控“不调整、不抑制”，深层次原因是在现有绩效评估体系的约束下，地方政府严重依赖土地财政。 要打开房地产难局，就需要在战术转变的框架下，把经济快速发展的重点放在制造业等实体产业行业，让地方政府不再依赖房地产，真正告别土地财政。

章玉贵

有可能成为引爆中国系统性金融风险的导火索的高房价问题再次成为世界关注的焦点。

美国《大西洋月刊》前几天的复印件是“中国有世界上最高、最难以承受的房地产市场”，向世人展示了中国失灵、价格荒谬的房地产混乱。 文案引用国际货币基金组织( imf )的相关数据显示，全球10个最贵的房地产市场中有7个在中国，分别是北京、上海、深圳、香港、天津、广州、重庆。

这种势头还在继续。 今年6月，全国新建住宅价格比去年同期上涨7.4%。 事实上，今年上半年，全国主要城市都在抛售土地，土地出让金集体激增，北京土地出让金同比增长390%，上海同比增长277%，杭州同比增长504%。 北京、上海、广州三大指标性城市上半年经营性土地出让金达到1739亿元，仅比去年全年出让金总额少195亿美元。 从更大范围来看，统计数据显示，今年前6个月全国306个城市土地出让金达到11305亿美元，比去年同期增长60%。

作为地方政府持有的王牌资源，土地的稀缺性和开发过程中的保护性应该受到地方政府的尊重。 但是，近年来，地方政府在经济快速发展的过程中越来越依赖土地财政的支持。 财政部公布的数据显示，今年一季度房地产交易带动地方财政收入增长率明显，为17428亿元，比去年同期增长13.7%，但同期中央财政收入比去年同期减少0.2%。 在归属于地方的税费中，营业税为4596亿元，比去年同期增加561亿元，增长14%，增值税822亿元，比去年同期增长34.7%； 契税917亿元，比去年同期增长38.3%； 城镇土地购置税404亿元，比去年同期增长7.5%；耕地占用税432亿元，比去年同期增长7.9%。 其背景是房地产市场交易额的增加有时会导致房地产销售税的增加。 笔者没有想到“政府和银行从不动产销售收入中拿走了75%”的传言，但土地出让金和税金占不动产销售收入的60%是有充分根据的。 因为，地方政府和银行是高房价的最大受益者。

在被称为“土地财政”典型代表的香港特别行政区，其出售收入占财政收入的比重不高。 从1997年到2009年，特区政府总销售地收入占综合财政收入的比例平均为10%，其中最高的一年为17.4%，最低的一年只有2.6%。 相比之下，内地在1998年至12年间，最低年增长8.5%，最高年增长43%，平均增长25%。 年，全国五类房地产税收合计占地方财政收入的比重为16.6%，是2000年的两倍多，达到历史最高点。 年，土地财政收入占地方财政收入的比例为42.1%，而2001年为19.7%，10年翻了一番以上。 各地政府之所以执着于土地财政，不仅因为土地出售的迅速效果越来越明显，而且由于经济转轨滞后，过去经济的低迷不断出现，地方政府不得不通过土地出售来还债。

长达十年的房地产调控结果总是“不调整、不调控”，表面原因是目标和手段严重不一致； 深层次原因是在现有绩效评价体系的制约下，地方政府严重依赖土地财政。 虽然将房价暴跌作为相关部门调控目标的方法看起来很优美，但例如，从当初以限制房价暴涨为目标，到将房价恢复到合理价格为目标，政策出发点即使不是最优也是次优的。 但是，问题是控制目标和运用手段一直不一致。 换言之，房价调控是否符合市场和民众的预期，前提是要根据正本清源采取较为有效的对策，结合较为有效的市场手段和行政手段来整顿房地产市场秩序，但在实际操作中，相关部门采取的手段是房地产价值链的末端环节 另一方面，如果在房地产价值链上游阶段不进行手术，在扎根不良的房地产价值链中起着重要作用的地方政府无法告别“土地财政”、“土地经济”的局面，则将二级市场的政策全部进行比较，最终将调控价格作为诉求的市场主体。

每当人们热切希望政府制定比较有效的监管政策时，相关参与主体就会围绕相关政策展开博弈。 既得利益者的空前游说释放了在市场失灵的情况下试图绑架或影响政府政策，或希望政府干预最终失灵的所有危险信号

当时日本泡沫经济崩溃的教训，唤醒了我们，美国前车之鉴也同样深刻。 工业化尚未完成的新兴经济体，在制造业基础不太牢固、金融体系不健全的情况下，如果这样依赖风险较大的房地产，房地产泡沫破灭，后果可能会比美国和日本严重得多。 由于中国投资渠道狭窄呆板，一般市场的主体将大部分财富配置在房地产行业。 泡沫经济崩溃，财富蒸发，其产生的经济和社会影响是难以想象的。 另外，由于人民币还不是国际货币的本币，中国无法像美国那样在遭遇国内经济和金融危机时向外部辐射风险，而且在现有的政经结构下，西方主要国家也有可能联手打压中国。 面对这种潜在的国家利益风险，我们多么不能掉以轻心。

要打开房地产难局，就需要在战术转变的框架下，把经济快速发展的重点放在制造业等实体产业行业，让地方政府不再依赖房地产，真正告别土地财政。 因此，为了消除房地产泡沫，促进房地产业持续快速发展，需要最高决策层出台全面的治本方案，尽快改革绩效考核机制，使地方官员真正摆脱事实上的“只有gdp”。 努力改变经济增长对房地产的过度依赖，让人们真正享受经济快速发展的成果。

(作者成为外国语言大学国际金融贸易学院院长) )。

原文链接:日本新闻/财富//- 07/05/c _ 124960825

来源：澎湃商业网