“倪鹏飞：房改着力去库存 成千上万农民工将变新市民”

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中国社会科学院财经院院长助理倪鹏飞

很棒的观点

今后5年，住房市场调控需要多次综合加大力度的系统性调控方法。 诉求方必须开拓新诉求，供给方采取措施减少开工，加快施工，减少烂尾，加以推进。

必须比较目前存在的政策性金融和商业金融对农民工的排斥状况，建立普惠性政策性住房金融体系，将公积金覆盖到农民工身上。

记者胡健

年12月举行的中共中央政治局会议提出，通过消除房地产库存，加快农民工市民化进程，推进以新市民满意为出发点的住房制度改革。 之后，中央经济实务会议将作为明年的五大任务之一去库存。

楼市投资徘徊在一位数区间，已经开始对经济增长造成巨大压力，围绕中国处理房地产问题的新思路，《每日经济信息》记者特别采访了中国社会科学院财经院院长助理倪鹏飞。

谈谈楼市的现状

三四线的库存取货压力最大

nbd :高层已经确定要给库存打电话，房地产市场有那些问题？

偃鹏飞: 2008年全球金融危机以来，中国楼市快速发展的外部条件发生了微妙的变化。 首先经济增长率下跌，直接冲击了楼市。 此后，人民币结束单边升值，给房价带来了向下的重估压力。 年，中国资本市场大跌，挫伤了房地产市场的信心，进一步加大了房地产市场的短期风险。 而且，世界经济进一步衰退，也继续给中国楼市的繁荣带来阴影。

当前我国住房市场的一个突出问题是住房市场快速发展严重失衡结构过剩和结构不足并存 一线城市住房供需矛盾凸显房价失真高低； 三、四线城市和部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企、房价下跌。

2009年以来，房地产市场暴涨带动住宅开工，施工面积大幅上升，供给上阶段性和结构性明显过剩。 库存的长期滞留严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全和快速发展。 因此，去库存是目前主要住房政策的目标。

另外，市场调整已经持续了两年，库存压力和资金紧张，开发公司面临着债务和房屋违约的双重风险。

随着房地产市场的降温，土地市场土地出让金急剧减少，特别是三、四线城市，给地方政府的财政压力带来了很大的压力。

nbd :政策风向从年上半年开始发生了变化。 比如取消很多城市的行政限购等，以前控制楼市的方法也面临着挑战吗？

倪鹏飞:“330新政”以来，房地产市场回暖加剧，过去积压的住房诉求集中释放，房地产市场未来诉求大量透支，房地产市场基本面回升不可持续。

从另一个角度看，一线城市城市规模效应、人口净流入支撑、房地产和土地市场支撑有力，地方政府行为逐渐走向新常态，立足市场规律办案，立足当地市场快速发展态势采取合理调整措施。

地方城市由于城市规模和经济总量还在扩大，对外来人口也有一定的吸引力，地方政府对房地产市场的干预可以取得较好的效果。 这是对救市政策的制定最积极的。 三、四线城市由于经济基础薄弱、住房持股高企和人口净流失等因素的影响，地方政府干预房地产市场效果减弱，地方政府救市意愿受挫，救市动力减弱。

讲述楼市的未来

农民工市民化带来希望

nbd :供给侧的改革重点是从制度的角度处理问题，楼市也需要这个想法吗？

鹏飞:中国经济供给侧矛盾突出，在住房市场深度调整的背景下，单纯依赖短期宏观政策，难以刺激诉求，加速去化和稳定投资，更难以处理综合目标。

因此，在年和今后5年的住宅市场调控中，需要多次综合加大力度的系统性调控方法。 诉求方必须开拓新诉求，调整原有诉求措施，解放供应方采取措施减少开工，加快施工，减少烂尾，并加以推进。

除采取持续、适度宽松的财政货币政策外，还应进一步调整重大行政措施限制，如取消普通商品房标准调整和高档住宅支出限制、推进商品房落户、抵扣利息税制、普惠金融制度、住房制度改革实施、支持地方及以下城市基础设施投资规划和政策等 通过发挥“组合拳”式调控的整体作用，合力促进中国住宅市场的稳健调整和快速发展。

nbd :如何理解加快农民工市民化，推进以新市民满足为出发点的住房制度改革？

(鹏飞)库存在三、四线城市，结合“十三五”期间户籍人口城市化计划，按计划，农民工有1300万人搬迁，70%的农民工希望实现城市住房转移，保持稳定增长 可以说农民工购房是保障库存、稳定投资的最大新诉求。

必须比较目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况，建立普惠性政策性住房金融体系，实行覆盖公积金、降低公积金贷款标准、提高贷款额度、远程提取公积金的制度。 还应建立商业普惠金融体系，确保农民工享有与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，加快完善农民住房产权等抵押和担保制度。

此外，三四线城市的产城结合是一个大方向，加快制定向小城市倾斜的投资政策，吸引产业项目和基础设施建设，布局在住房支付能力较高的小城市，提高其吸纳就业能力，改变我国城市吸纳就业能力和住房支付能力不匹配的现状，越来越多的农民工

来源：澎湃商业网