“李宇嘉：减税新政或让一线城市周边楼市受益最大”

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◎李宇嘉

本月初降低房贷首付比例，月中提高公积金存款利率后，房地产市场再次迎来好消息。 2月19日，财政部等三部门联合下发文件，规定住房交易环节减征契税和营业税，个人购买家庭第一套或第二套同时面积90平方米以下的住房，一律按1%征收契税。 个人购买90平方米以上的住宅，契税由原来的2%~4%减为1.5%~2%的营业税免征范围从原来的个人购买2年以上的普通住宅，扩大到非普通住宅。 另外，北上广深等一线城市不执行第二套住房交易契税和营业税新规。 这次税收调整的政策意图很明显，就是要更有力地支持库存的获取。

年开始，楼市各项存量政策逐渐扩大，既包括以各地财政直接补贴为首要文案的地方激励，也包括中央各项政策措施。 从政策基调来看，春节后房地产市场的激励从提高房地产购买的杠杆率转向了全面降低房地产价格。

另一方面，目前的住房贷款杠杆率已经上升到历史最高水平； 另一方面，据春节返乡反馈运营商的新闻报道，以农民工和农业转移人口为中心的新市民，住房的支付能力令人担忧。 因为，降低住宅的供给价格和购买价格是当务之急，在政策上需要在供给侧和诉求侧同时发挥力量。

中央经济实务会议提出，在库存较大的城市，开发商降低房价水平是供给侧措施。 并且，诉求方也必须下功夫，以降低购买价格为主题，春节后的政策也开始接近这方面。 例如，近期提高公积金存款利率意在增加低价住房金融资源。 另外，目前含税购房价格占房价的6% ~10%，考虑到房屋装修、物业维修基金等支出，100万元的房子没有一次性重复追加支出(不含首付) 20万元以上，这部分价格也在下降( (/k0/

这次购房税率下调幅度很大，超过了去年“330”的新政。 特别是144平方米以上的大型住宅，其交易契税从原来的3%~4%直接降至1.5%~2%。 另外，大型住宅均为非普通住宅，购买2年以上销售的，还免除了5%的营业税。 因此，这次的政策扶持越来越多为大型住宅，这也符合目前三、四线城市主要以大型住宅为中心的库存现状。 另外，也有助于支持“买小买大”的改善型住宅诉求。

此次政策再次贯彻了今年下半年以来楼市“城市政策、分类调控”的大框架，规定北上广深不实行第二套住房契税和营业税优惠。 如果这是基于目前楼市大分化的现状。

目前北上广深楼市平均库存消化周期为10个月，低于12个月库存不足警戒线，深圳、上海目前库存只能消化7~8个月，没有消除库存的诉求。 另外，三、四线城市全年房价指数总体下跌5%左右，而北上广深新房价格指数分别上涨9%、12%、8%、45%。

其实，政策的实际优惠会更大。 根据本文件，第一套和第二套房的认定，暂无调查条件，不能提供家庭住宅调查结果的，纳税人应当向税务机关提交家庭住宅实际覆盖数的书面诚信保证，诚信保证不可靠的，属于虚假纳税申报。

事实上，许多二、三、四线城市民政、社会保险、户籍、住房等横向部门的新闻互联互通非常不畅，许多城市没有建立完整、统计一致的新闻体系。 因此，购买者可以通过欺骗等不正当手段，轻松获得套房的第一次折扣。

即使北上广深等一线城市不执行第二套住房交易契税和营业税新规，首套房契税也将从原来的2%(90~144平方米住房)和4%(144平方米以上住房)下降，力度不小。

综上所述，此次税费调整将对二、三、四线城市住房交易产生明显的降价效应，有力地支持了存量的获取。 除此之外，笔者认为，从一线城市以来楼市政策并无益处，但其周边的二、三、四线城市利润持续，特别是受近期首付连续下调、税费下调政策的诱惑，被一线城市推至高房价的诉求将得到这些城市的补充。 年来，京津冀、深莞惠等区域轨道交通一体化进展显著，这无疑将支撑北京、深圳周边“洼地”的三四线城市楼市。 (作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网