“张敬伟：怎么用“去库存”药方治愈三、四线城市的楼市消化不良？”

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◎张敬伟

21日闭幕的中央经济实务会议强调了清除产能、清除库存、清除杠杆、降价、补充短板五大任务。 其中提到通过加快农民工市民化，扩大比较有效的诉求，通过供需通道，消化库存，稳定房地产市场，鼓励房地产开发公司按照市场规律调整营销战略，适当降低商品房价，促进房地产业并购重组，

房地产业关心中央，强调其在宏观经济中的重要意义，当然也包括存在的问题。 今年以来，中央从房贷首付、公积金贷款、利率优惠、税费等方面挖了很多政策性漏洞，鼓励了房费。 这些好材料的首要目的不是稳定增长，而是调整结构。 房地产业存在的结构性课题是库存过多，消化库存需要相当长的时间。

房地产业回到前些年的黄金时代不现实，也不容易像以前那样成为刺激经济增长的强引擎。 通过消化库存，使房地产业回到健康快速发展的轨道是当务之急。

去库存的压力有多大？ 根据国家统计局公布的数据，10月底商品房待售面积增加到6亿8600万平方米，创历史新高。 上述数据只包括竣工后未出售的现房，不包括未建成或尚未开工的大部分潜在库存。 如果增加未计入统计的小产权房，库存量将更加严重。

根据今年房地产市场的走势，以及1、2、3、4号线城市销售热度和寒冷不均衡的情况，一线城市的库存压力较轻或基本没有压力。 但是，根据每月公布的70个大中城市楼市数据，50个城市(覆盖代表性的三、四线城市)的消化周期最少需要11.4个月。 如果不处理不动产的库存清除，中央调整结构的生产能力、杠杆化就很难达到。 在这种情况下，库存成为中央经济实务会议的核心副本之一就不难理解了。

中央开放的政策效益已经基本到位，对三四线城市的提振效果不明显，楼市热门地区仍是一线城市。 中国楼市分化常态化，这进一步增加了三四线城市库存消化的难度。 甚至可以说，三、四线城市土地开发的前期投资，已经成为一个几乎难以解读的死亡循环。

如何使用中央实务会议开出的消化库存处方，治疗三、四线城市楼市消化不良症状，值得关注。

加快农民工市民化，吸引农民工购房，扩大楼市是比较有效的诉求，确实可行。 但是户籍制度改革还没有完全破局，而且人口流动有自然规律，农民工进城的趋利性选择与发达地区是一二线城市，对三四线城市的库存消费贡献不大。 当然，这将继续推高一线城市房地产市场的价格，也将加大对一线城市外来人口的公共服务压力。

因此，用“农村包围城市”的方法消化三四线城市的库存，除了户籍制度改革的组合外，还需要政策性的指导方针。 让农民就地入户，消化该地区城市楼市库存。 这也需要更周全的政策设计，不应该采取行政命令的强制方法。 否则，政策传导可能会成为行政的阻碍流。

房地产商按照市场规律调整营销战略，确实很有潜力。 事实上，地产商对市场风向最敏感，各类优惠营销策略也多种多样，但实际上要促进降价销售，同样需要政策导航。 一是在政策方面确定楼市由市场布局，迫使地产商放弃政策性市场幻想。 二是正视开发商的优势需求，在充分调查的基础上科学估算开发价格，促进薄利多销；三是通过政府赎买办法，将商品房变成保障房。 但是，政策方面必须多次做些什么。 基本上，不能用权力之手介入开发者的正常营销。

积极的楼市消除库存措施还包括提高住房费用水平。 两个孩子的时代已经到来，利用人口奖金的增加来提高刚需，改善住房诉求是正道。 虽然现在看起来像是房地产市场的低迷周期，但通过浪费时间、调整结构的全面改革，库存总是可以消化的。

由于宝能在资本市场举万科，以前流传下来的房地产业已经受到了新资本的挑战。 以前流传下来的地产商和房地产市场要与时俱进，要通过创新思维，在资本要素倒退和市场竞争下，积极适应市场节奏，消除焦躁。 这也是房地产市场消化库存的积极因素。 政策方面提供的库存消药配方大致，市场动态调整。 因为这个房地产市场的库存削减效果如何，从长期来看会成为积极的辩证过程。

(作者是察哈尔学会的研究员)。

来源：澎湃商业网