“叶檀：芜湖救市扰乱调控预期”

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经过评论家叶檀

安徽省芜湖市出台的房地产救济政策是在促进与普通商品房交易的遮羞布下，拯救房地产市场的行为。

从关键条款中可以看出本质。

根据《芜湖市人民政府关于进一步加强住房保障改善居民住房条件若干意见的通知》第五条，“根据本市经济社会快速发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，全年，市区新建商品住房平均价格同比涨幅相当。 芜湖城市居民人均可支配收入增长率2009年为12%，年为20%，占中位数的15%，除去预计的5%的通货膨胀率，芜湖希望当地新建商品房平均价格涨幅在10%左右，甚至更高。

根据第七条，自年1月28日起，个人购买不满5年的住宅对外销售的，全额征收营业税； 个人对外销售购买超过5年(含5年)的非普通住宅，按照其销售收入减去所购住宅价款的差额征收营业税。 个人购买5年(含5年)以上普通住宅对外销售的，免征营业税。 政府鼓励长期持有住房，长期期限5年以上(包括5年) 也就是说，政府不限制投资，只要你是长时间投资者就可以了。 该条还不是明确的奖励政策。

根据第十六条，今年在芜湖市区购买自住普通商品住宅(包括二手房，二手房政策自本意见公布之日起施行)，进行产权登记时，财政部门对收到的契税给予100%的补助。 购买新建自营商品的住房面积在90平方米以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米的购房补贴购买新建自营商品的住房在70平方米以下的，财政部门再给予150元/平方米的购房补贴。

这项规定鼓励普通商品住宅，无可指摘。 但必须注意的是，芜湖市政府并未指出补贴政策是仅限于首套房，还是限于首套以上的普通商品房。 不论套数购买的话，在核心区性价比高的一般商社也是投资品种。 投资者可以打通两套房，购买两个普通商品房形成一个豪宅。 这是市场常见的把戏，建设部门的官员不擅长。

第十八条、外地人员在芜湖市区购买商品房，人均平均面积达到15平方米以上的，《房屋全票》可以允许商品房所有者及共同居住的直系亲属户口迁移。 外地人员在芜湖市区购买45平方米以上新建商品住宅的，可以通过住房产权登记部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票办理本人、配偶、未婚子女户口迁移。

购房政策是提高房地产市场人气的常用政策手段，支撑市场的意图显而易见。 中国房地产市场开始的时候，1994年以后，在上海、深圳等地开设了住宅蓝印户口，大幅提高了住宅的溢价。 户籍准入制度将成为商社附着的最大红利。 2009年2月4日，天津放宽蓝印户口，外来人口到天津购房比例大幅增加，次月外来人口到天津购房比例占整体的34%，房地产交易量相应大幅上升:新建商品住宅124万平方米，上涨119%。

第十九条规定，市政府上一年度及享受本意见相关财政补助政策的普通住房，自产权登记之日起3年内不得转让。 否则，归还所享受的财政契税补助和购买补助金。 也就是说，如果拥有3年以上的住宅，购买者可以得到政府的补助金。 包括购买普通商品房和购买政府认定的专业人才两种。 无论这些人买多少套，不管这些人收入如何，都与补助金的公正性相差甚远。

推进商品房交易，维护房地产稳定无可厚非，但政府出台政策时，要有足够的智慧和公平，不让房地产市场偏离调控的初衷。

芜湖市政府的决定陷入泥潭，在保证普通商品房交易量的同时，鼓励通过普通商品房进行投资行为，事实上通过普通房地产交易支持了当地的商品房投资市场。 在不动产管制的背景下，购买住宅进入房子等政策是荒谬的。

有更好的方法处理目前的房地产资金困难局面。 例如，对有稳定租赁流程的公租房信托科进行不动产信托时，可以仿照香港地区的方法使不动产信托上市。 例如向北京和上海学习，政府和被补贴者共同拥有经济适用房的产权，在5年过去之前政府有优先回购权，或者让购房者填补市场差价。 政府在实施补贴时，规定购买一般商品房的套数。 通过这样的方法，可以稳定一般商品房的市场，抑制投资和投机性购房。

不仅芜湖，北京、上海等地放宽普通商品房标准，事实上也是扩大普通商品房外延，鼓励越来越多的交易。 北京、上海还只是试试牛刀或者放松一点，芜湖市政府索性将市场信号测试得很大。

房地产市场的预期是不确定的。 公布当天，2月9日，a股市场房地产板块暴涨。 鼓励普通商品房交易和保障性住房建设，坚决遏制投资投机性住房购买的诉求。 这项政策决不能改变。 此外，地方政府不得过度利用普通商品房鼓励交易政策，暗中扶持房地产市场陈仓。 如果不是那样的话，市场会大混乱吧。

来源：澎湃商业网