“叶檀：房地产调控再难也应一再到底”

本篇文章1580字，读完约4分钟

经过评论家叶檀

房地产调控必然带动经济增长，但无论多么困难，房地产调控都必须一次又一次地进行到底。 目前的这一调控关系到中国经济快速发展的大局，关系到地方财政改革，不能失败。

中国的房地产泡沫需要抑制。 从房价收入比、租售比、房地产总市值占gdp的比例来看，中国的房地产泡沫是不可持续的，如果不积极控制，必然会成为未来引爆中国实体经济和金融的炸弹。

为了追求经济增长率，此前的房地产调控常常折断沉砂。 年前，中国房地产市场约2、3年受到管制，但到最后也没有先例受到管制。 结果，房地产调控短期化，市场预期混乱，中国宏观经济周期发生变化，市场投机心理越来越重。

管制必须温和渐进。

总结至今为止的规制经验，只要世界经济和中国经济大幅动荡，规制就很难推进。 2008年下半年房地产调控放松是由于次贷危机导致的世界经济崩溃倒退。 2003年sars出现，人们担忧通货紧缩，随着政府用房地产和汽车费用取费的欧美债务危机，世界实体经济日益疲软，就像imf总裁拉加德等全球金融官员一样，中国含蓄地表示应该放松管制。 此时，只有中国国内经济稳定，才能为房地产调控腾出空之间。 根据最近的宏观经济数据，出口下行，费用没有飞跃上升，如果只靠投资拉动，恐怕也不远了。 中国房地产调控的宏观经济基础还不稳定。

必须防止金融动荡的发生。 房地产是投资品种，与金融密切相关。 房地产担保下跌40%的情况下，房地产担保必然大幅下跌，极端情况下价格下跌到零，资金无法充当债务，债务危机爆发。 届时，信贷市场必然冻结。 东南亚金融危机和美国次贷危机两次预示着房地产泡沫破灭后信贷冻结的惨状。

2008年房价下跌，媒体曝光深圳出现停止缴纳贷款的小高峰，最终通过货币宽松和房价上涨加以处理。 因此，在房价逐渐下跌的情况下消除价格泡沫是调控成功的基础。 渴望奏效发挥作用，房价同比大幅下跌，导致资产负债表退化，最终威胁到这种房地产调控的效果。

控制必须考虑各方面的利益。 目前，地方政府财政首要依靠土地收入，土地收入下降对地方基础设施建设、投资乃至地方社会保障的资金来源都有非常剧烈的负面影响。

一些地区的财力受到了考验。 今年四季度以来，全国土地收入流拍严重，12月6日，中原地产统计数据显示，前11个月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿元，比去年同期减少5200亿元，减少30%。 如果计算全国所有城市，今年的土地财政有可能减少数万元。

为了弥补土地财政损失，预计明年房地产税将扩大在发达地区的试点范围。 年12月底前夕，住建部希望主要城市继续执行限购令，各地面临财政困难。 如果取消限购令，房价很可能导致恢复性反弹——双方处于僵持阶段，如果不从房产税等体制上突破，保持长期有效的房地产调控政策，将非常困难。

住宅税要花在水渠里。 1998年以后，通过培育房地产和汽车市场，内需告一段落，必须通过调整房地产和汽车的支出税收来重构财政基础，从生产税转移到支出税、财产税。 房地产税是将来可以想象的一大税基。

房地产调控要想成功，还需要严格的货币纪律。 房地产市场忠实地体现了房地产价格泡沫是货币泡沫延伸的理论。 房地产调控期间，正好是中国广义货币特别发行的时间。 央行数据显示，截至2003年底，广义货币m2余额22.1万亿元，到年底，m2余额72.6万亿元，短短7年间，广义货币发行增长50.5万亿元。

按目前汇率计算，目前我国广义货币存量超过12万亿美元，广义货币存量占gdp的比重更是高达1.8倍。 不论货币存量的绝对数和货币存量在gdp中的比重，都已经是世界上最高的国家。 只要货币泡沫不消失，房地产泡沫就很难根绝，即使通过严厉的压迫政策抑制泡沫，一旦放松管制，房价也会回归反弹。

只要有稳定的实体经济、均衡的利益分配结构、严格的货币规律，房地产调控就必然成功。

来源：澎湃商业网